전세 재계약 복비 누가 내는게 맞는 걸까요? 임대인 또는 임차인? 아니면 둘 다?
아니면 부동산 중개업소를 통한 계약이 필요없는 걸까요?
전세 재계약 복비 누가 내는지를 알아보기 전에 먼저 계약기간이 만료되어 재계약을 할 때 꼭 부동산중개업소를 통해서 계약서를 다시 작성해야 하는지?
이것부터 먼저 알아볼게요~
1. 전세 재계약 시 부동산중개업소 계약서 작성 여부
기존 계약기간 만료가 되었는데 임대인이나 임차인이 계약의 종료하겠다는 통지를 하지 않아서 묵시적으로 갱신 계약이 이루어진 경우에는 반드시 계약서를 작성할 필요는 없어요.
특히 계약 내용에 변경사항이 없을 경우에는 더더욱 그렇죠.
하지만 계약 내용(보증금 등)에 변동이 있을 경우에는 계약서를 다시 작성해야 하고 서류를 통해 변동사항을 명확히 해두어야 해요.
이 때는 부동산중개업소를 통해서 계약서를 작성하거나 임대인과 임차인이 직접 작성하기도 하지요.
복비가 조금 아깝긴 하지만 계약 내용에 변경사항이 있을 경우 중개업소를 통해 전세 계약을 갱신 하시는게 추후 분쟁 시 법적으로 보호받을 수 있으니 안전하겠지요.
참고로 최초 전세계약을 할 때는 반드시 부동산중개업소를 통해 계약을 해야 돼요. 안그러면 전세자금 대출과 전세보증보험에 가입을 할 때 금융기관에서 서류를 안받아주겠죠~
2. 전세 재계약 복비 누가 얼마나 내야할까요
그렇다면 전세 재계약 복비는 도대체 누가 내는지? 또 금액은 얼마나 내야하는지? 알아볼게요~
재계약을 할 경우 부동산중개업자는 새로운 임차인을 구해야 할 필요가 없이 이미 정해진 임대인과 임차인에 대한 계약서를 작성하는 것이므로, 중개업무가 상당히 줄어든 상황이에요.
따라서 이럴 경우 최초 계약과 동일한 금액만큼의 중개 보수를 지급할 필요는 없어요.
💘이럴 경우 복비는 법정 중개보수의 범위 내에서 적정하게 감액을 해달라고 중개업자에게 요청할 수 있어요.
만일 감액을 안해주시면 다른 중개업소를 알아 보시면 되겠죠^^
그리고 임대인과 임차인 중 어느 한 쪽의 필요에 의해서 재계약을 할 경우 재계약을 요청한 사람이 복비를 내는 게 합리적이겠죠~
하지만 부동산중개업자가 쌍방이 각각 복비를 내야한다고 요구할 경우 각각 합의에 따라 감액된 금액으로 복비를 내면 되는데
최초 계약 복비 수준에서 30~40%정도 깍아달라고 해보시면 될 거 같아요.
부동산 재계약 복비는 이렇게 경우에 따라 합의를 해서 결정하면 된답니다.
이 때 중개인에게 단순히 대필료 명목으로 금액을 지불할 경우 추후 문제가 생겼을 때 중개인은 법적 책임에서 벗어나므로
계약으로 인해 약간이라도 문제가 될 소지가 있을 경우 대필료 보다는 중개수수료를 감액해서 지불하는게 좋겠죠.
✔ 전세나 월세 재계약을 할 때 복비를 누가 낼지, 얼마를 낼지 합의가 이루어졌다면, 합의된 내용을 재계약서에 반드시 기록해야 불필요한 분쟁이 생기지 않아요.
만약 임대인의 요구로 보증금을 증액하게 된다면 보증금 증액 한도는 5%를 초과할 수 없으니 금액을 잘 확인하시고
보증금 증액을 합의하기 전에 등기부등본을 확인해서 최초 계약 당시 확정일자 이후로 근저당권 설정이 있는지 꼭 확인해야 해요.
근저당권 설정 이후 보증금을 증액하면 증액된 보증금은 후순위로 밀리게 되어서 법적으로 보호받지 못할 수도 있어요.
임대인이 증액한 추가 보증금을 받고 당일날 바로 근저당권을 말소시킨다고 할 경우 부동산중개업자의 도움을 받아
근저당권을 말소하지 않을 경우 계약은 무효가 된다는 특약을 계약서에 반드시 작성해야 한답니다.
묻지 않아도 먼저 요런거 알아서 척척 확인하고 챙겨주는 부동산중개업자도 있으시더라구요^^
지금까지 알아본 내용과 관련한 법령에 대해서도 한 번 읽어보면 좋을거 같아서 아래에 남겨요~
✅ 관계 법령
■ 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
⓵ 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
②법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다.
■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 1]
주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련)
■ 주택임대차 보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
■ 주택임대차 보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
■ 주택임대차 보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.