○ 등기부등본 보는법~ 등기부등본의 종류에는 토지, 건물, 집합건물이 있는데 그 중 아파트에 해당하는 집합건물 등기부등본을 살펴보려고 해요.
전세사기 예방을 위해 등기부등본에서 어ᄄᅠᆫ 부분을 유심히 봐야하는지를 체크해볼게요.
○ 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있어요.
1. 표제부
○ 표제부는 토지·건물의 소재지 번호, 건물 명칭, 건물 번호, 대지권, 면적 등에 관한 사항을 표시하는 부분입니다.
1) 1동의 건물의 표시
‘1동의 건물의 표시’는 해당 건물(101동 1001호 등기부등본이라면 101동 전체를 말함)의 소재지번, 구조, 면적 등을 나타내요.
‘대지권의 목적인 토지의 표시’에 보면 지목이 “대”로 나타나 있을 경우 주거용으로 사용할 수 있는 토지의 용도라는 뜻이에요.
2) 전유부분의 건물의 표시
‘전유부분의 건물의 표시’는 해당 호실(101동 1001호)의 건물번호와 구조, 면적 등이 나타나 있어요.
주택이나 상가의 경우는 표제부를 유심히 봐야겠지만 보통 아파트는 크게 문제될 건 없으니 간단하게 확인하고 넘어갈게요.
2. 갑구
○ 갑구는 집 주인이 누구인지, 즉 소유권에 관한 사항을 표시해요.
순위번호 1 등기목적 ‘소유권 보존’에는 해당 아파트의 최초 소유자가 표시되어 있어요.
그 아래에 ‘소유권 이전’에 나와 있는 권리자는 매매를 통해 소유자가 변경되었다는 거죠.
소유권 이전 중 맨 아래에 나와있는 소유자가 현재 소유자이에요.
○ 그 소유자가 실제 살고 있는 주소지가 변경되었을 때 등기목적에 ‘등기명의인표시변경’, 등기원인인에 ‘주소변경’이라고 표시하고 오른쪽에 그 주소가 적혀있어요.
혹시 집주인과 무슨 일이 생겼을 때 여기로 찾아가면 되겠네요~
<체크포인트>
☞ 전세나 월세 계약할 때 반드시 갑구에 표시된 현재 소유자의 이름과 주민등록번호를 계약자 인적사항과 비교 확인해야겠죠!!
간혹 세입자 등 집주인이 아닌 사람이 집주인인 척하고 사기를 치는 경우도 있었대요.
☞ 소유주가 지나치게 많이 바뀌었다면 건물에 문제가 있을 수 있다는 뜻이므로 주의해야 겠죠~
☞ 등기목적 부분에 압류, 가압류, 경매개시결정, 신탁등기 등의 표시가 있다면 소유권 관련 분쟁 가능성이 높으므로 거래를 하지 않는게 좋아요.
3. 을구
○ 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 나타냅니다.
○ ‘기록사항 없음’이라고 나와 있으면 빚이 전혀 없는 깨끗한 물건이므로 거래하기에 안전하겠죠~ 전월세 계약 전에 확인해야할 가장 중요한 부분이 을구에요.
○ 가장 흔히 볼 수 있는 ‘근저당권 설정’이라는 표시는 임대인이 집을 매수하면서 은행에 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌린 경우 돈을 받는 대신 등기부 등본에 근저당권 설정이라고 기록이 돼요. 권리자 및 기타사항 부분에 ‘채권 최고액’과 ‘근저당권자’가 나와 있을 거에요.
○ 빨간줄로 지워진 부분은 이미 끝난 내용이므로 신경 안쓰셔도 됩니다.
○ 을구 근저당권 설정 항목의 관리자 및 기타사항에서 채권최고액을 확인해야 하는데요, 최권최고액은 대략 대출받은 금액의 120~130%로 성정되기 때문에
채권최고액이 1억2천만원이라고 되어 있으면 1억 정도를 빌렸다고 보시면 됩니다.
○ 집주인이 대출받은 금액과 보증금을 합한 금액이 대략 집 시세의 70%이하여야 안전하다고 하네요.
○ 근저당권 설정이 되어 있는 집은 집주인이 주담대를 못갚아서 집이 경매로 넘어갈 경우 대출해준 은행에서 돈을 먼저 가져가게 돼요. 그리고 세입자인 나는 후순위로 보증금을 받게 되는 거죠. 그래서 계약 당일 내가 준 보증금으로 집주인이 대출을 갚고 등기부등본에서 근저당을 없애는 방법도 있어요.
<체크포인트>
☞ 세입자가 우선순위가 되려면 집주인의 대출로 인한 근저당권 설정 날짜보다 전입신고&확정일자 날짜가 빨라야 돼요.
그런데 전입신고를 하면 하루가 지난 다음날 적용이 되기 때문에 집주인이 계약 당일에 대출을 받고 근저당권이 설정되면 세입자는 후순위로 밀리게 된답니다.
☞ 이런 일이 안생기게 하려면 계약 후 잔금을 보내기 전에도 한번 더 등기부등본을 열람 확인하고, 전입신고 한 뒤에도 다시 확인해주세요.
☞ 내가 직접 발급한 서류가 아니라면 더더욱 표제부 하단에 나와 있는 열람일시(또는 발급일시)를 반드시 확인해야 돼요.
☞ 그리고 전세계약 할 때 특약을 적어놓으면 좋아요. ‘임대인은 잔금일 익일까지 현재 등기부등본 상태를 유지해야 하고 위반 시 가계약금의 배액을 임차인에게 배상해야 하며 임차인은 계약을 해지할 수 있다.’는 내용이에요.
4. 전세권 설정(확정일자와 비교)
1) 전세권 설정
○ 전세권 설정이란 전세금을 보호하기 위한 법적 조치이며 등기부등본에 해당 내용이 기록 됩니다. 임차한 주택이 경매에 넘어갔을 때 전세권 설정을 한 임차인은 다른 채권자보다 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있어요.
○ 또한 임차 주택을 직접 사용하거나 전전세를 해서 수익화 할 수도 있습니다.
2) 확정일자
○ 확정일자란 세무서장이 임대차계약서 존재사실을 인정한 계약서 기입 날짜에요. 후순위권리 및 기타 채권보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 부여한 증명으로 임대차 보호법에 그 규정을 두고 있답니다.
3) 전세권 설정 & 확정일자 비교
○ 하지만 확정일자를 받았더라도 말소기준권리인 선순위 근저당이 있다면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 반환이 어려울 수 있어요. 확정일자보다 빠른 날짜의 근저당권 설정이 있는지 등기부등본을 반드시 확인해야 돼요.
그리고 보증금반환 소송에서 승소 후에 강제경매를 신청해야 돼서 번거롭고 시간이 많이 소요되는 단점이 있어요.
○ 그래서 제 생각엔 전세보증보험에 가입하는게 좀 더 안전하고 쉬운 방법인거 같긴 해요.
5. 전세보증보험
○ 전세보증보험이란 전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품인데요, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등에서 가입할 수 있어요.
○ 전세금을 반환받지 못할 경우 전세권설정이나 확정일자 받은 걸로는 부동산이 경매로 나온 금액을 받는 것이라 번거롭지만, 전세보증보험은 내가 가입한 기관에 신청하면 직접 나의 보증금 전액을 돌려주는 시스템이라 훨씬 편리해요.
○ 보증보험 가입비용은 보증금 3억원일 경우 60~70만원 정도인데 주택유형과 부채비율에 따라서 계산법이 다르고 신혼부부나 노인부양 가구, 다자녀 가구 할인 등 혜택이 많아서 꼼꼼하게 확인 후 할인 받으시면 돼요^^